2006.11.12

マンション建て替え円滑化が浸透

老朽化したマンションの立て替えを促す「マンション建て替え円滑化法」が施工された約4年になります。
デベロッパーや管理組合の取り組みは手探りながらじわじわと増えているようです。

円滑化法は2002年末に施行。建て替え組合が法人格を持てるなど建て替えのハードルが下がった。マンション再生協議会によると、同法に基づく建て替えは2003年に3件、2004年に4件、2005年に9件、今年はこれまでに6件認可されている。

うーん、意外とたったこれだけなんですね。
実際、課題はいろいろとあるようで。
建て替え自体への取り組みにはデベロッパー間で濃淡があるようです。
大手による千葉で最大級の建て替えを進める計画などがある反面、様子見の大手もいる。
用地取得コストが不要な反面、住民の合意形成などに時間がかかり事業に数年かかるとのこと。
また、販売住戸が最低40,50戸はないと手がけるメリットはないという。
容積率に余裕があり、一定の販売住戸を確保できるのは公社や公団の物件ぐらいのようです。

ただ、2010年には建て替え時期の目安とされる30年越えのマンションが100万戸になるとみられるので需要はなくなるどころが増えるとは思いますけどね。
円滑化法で立て替えがしやすくなったとはいえ、全体から見た効果はわずか。業界をあげて継続的に知恵を絞る努力が必要とのことです。

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2006.08.28

長期金利下がる

長期金利が下がっているようです。
今日現在1.68%
先日発表の消費者物価指数の伸びがいまいちだったことが影響している模様。
今の水準以下にいくってことはなかなか考えにくいですからね。住宅ローンの借り時には変わりないでしょうね。
いつ上がって下がって、いつが底値かなんて株の売買を考えるのといっしょです。
難しい・・

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2006.08.08

街づくり

WBS(テレビ東京)で高度成長期に建設されたマンモス団地の現状を取材していました。
一つ目の例は高度成長期に建設された都心から30分の高島平。空き室が目立ち、今年の小学校の新入生はなんと一人・・来年廃校が決まっているそうです。人口が一気に増えて、一気に減ったとのこと・・・。言い換えると、高齢化が進んでいる団地であると。
一方、都心から40分のユーカリが丘。こちらは人口が30年間増加中で高齢化しない街。それはなぜかか。その理由として、
・街の中に3両編成の電車が走っていて、駅の間隔がすごく短い、そのためどこからでも駅まで10分以内である。
・駅からは雨を避けられる屋根付の通路が延びている。
・商業施設が充実。
など、街の設計がしっかりされているということもあげられますが、以下の大きな理由があるという。
人口バランスの構成を考慮した街づくりをしているそうです。
この計画をになっているのはディベロッパーである山万。住戸販売は年間200戸の限定販売を行い、街の中にはまだ土地が余っているようです。販売戸数をコントロールすることで人口バランスを維持しているとのこと。さらに、団塊世代が新築マンションに移り、若い世代が一戸建てを求める傾向に対して、街の中での住み替えは山万が買い取り(団塊世代が売る)、リフォーム後に1~2割安く再販売する(若い世代が買う)手法をとっているようです。
うーん、うまくやっていますね。街づくりの成功パターンでしょう。

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2006.07.30

分譲マンション価格が相場賃料の何年分に相当するか

三大都市圏の駅周辺の分譲マンション価格が相場賃料の何年分に相当するか。首都圏の平均は22.88年で購入後、賃貸に回せば23年で元手を回収できるようです。首都圏で最も収益性が高いのはJR常磐線松戸駅で回収期間は14.44年。70平方メートル換算の平均分譲価格が2223万円で、平均賃料は月12万8278円。みなとみらい線元町・中華街駅で、回収期間は15.07年、JR山手線品川駅で15.37年など。
今後地価上昇も予想されますし、儲かるようですね。

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2006.07.28

Suicaで開錠

横浜のマンションで、JR東日本のICカードSuicaを差し込んだところ、ドアが開いてしまうトラブルがあったようです。
ATMに会社のIDカードを入れたらどうなるんだろうとか、あほなこと考えたこともありますが、まさかこのようなことが起こるとは・・・。

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2006.07.22

武蔵小杉マンション建設ラッシュ

川崎市の武蔵小杉地区で、超高層マンションの建設が相次いでいるようです。元々工場の集まる街だった武蔵小杉は、東急東横線で東京・渋谷と横浜からそれぞれ約20分。JR南武線の駅もあり、2009年度には横須賀線の新駅もできる。その利便性に注目した開発業者が、バブル後のリストラで企業が売った工場跡地などを購入。三井不動産などが、47階建て(643戸)と国内最高層となる59階建て(794戸)を建設中。
ただ、これほど一気に超高層住宅ができる例は海外にはない。同世代が一挙に入居すると、教育問題や高齢化も同時に起きる。しかも超高層は老朽化時の管理が大変。それらを考えた街づくりなのか疑問との声もある。

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2006.07.20

駆け込み購入

先週金曜に0金利解除されましたね。すでに普通預金も金利上げています。今後住宅ローンも上がっていくでしょうね。この影響から、駆け込み購入需要で不動産関連株もあがっているようです。金利、地価の先高感、買い時感などに関する顧客マインド調査の結果から、住宅の購入を急いだとの回答が8割あったようです。
そういえば、最近は住宅ローンの借り換えに関するチラシが多いですねぇ。今のうちに長期でやっといたほうがお得です。うちはどうしようかな・・。

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2006.06.05

マンションの鍵

マンションの鍵は複雑な構造をしているらしいです。マンションのドア鍵は最初、工事業者用と居住者用の2種類の鍵が使えるようになっているとのこと。建設作業中に工事業者は持っている鍵を使って内部に出入りしていて、引渡し後、居住者が(本番用??)鍵を使うと、その時点で工事業者が使用していた鍵は使えなくなる構造になっているそうです。
マンションとは全く関係ないサイトに書いてありましたが。ほんとうでしょうか・・・??

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2006.05.30

富山でマンションラッシュ

富山市中心部で高さ45m前後の14,15階建て分譲マンションの建設計画が相次いでいるようです。土地価格が安いことや、コンパクトな街に向けた居住推進策など市の施策が県外業者の投資を呼び込んだ格好とのこと。市は昨年7月から、まちなか居住推進事業をスタートし、補助対象区域を「都心地区」としてゾーニングした。今回の計画でゾーン内にあるのは2件にとどまっているが、市住宅政策推進班は「補助事業はゾーン内への誘導に着実に効果を生んでいる」とみている。しかし、市に建築計画の不認可と高さを制限する規制条例を制定するよう要望もあるとのこと。
ここ最近、北陸のマンションに県外業者がかなり入ってきてるようですね。沼津に本社がある業者が北陸に初のマンション建設を計画しているという記事もどこかで見ました。富山市は新しい線路もできたりして、中心市街地活性化に向けた市の取り組みが目立っています。そんなところに、県外業者が目をつけている感じです。

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2006.04.19

仁徳天皇陵丸見えマンション

堺市内に建設が計画されている高さ約148メートルの超高層マンションから、仁徳天皇陵が丸見えになるようです。

地元住民からは景観悪化につながると建設反対の動きも。中には「天皇陵を見下ろすことに問題はないのか」の声もある。マンションと景観の問題論争はあちらこちらで湧いているようですね。仁徳天皇陵からの距離は北西にわずか約1km。完成すれば、最上階からは、これまで航空写真などでしかわからなかった古墳の全体像が眺められる。売主は「自然環境豊かな仁徳陵の眺望は、最大のウリ」という。

一方、京都御所のある京都市では、市内中心部がそもそも厳しい高さ制限で規制されているため、内部が丸見えになるような高層建築物は建てられない。仁徳天皇陵は世界文化遺産登録を目指しいているとのこと。堺市は「古墳の周囲には、低いながらもすでに家やマンションが建っている。現場に高さ制限はなく、建築基準法をクリアしていれば問題ない。堺の中心地に人を呼び戻す絶好のチャンスと期待している」とのこと・・。行政がこれじゃ・・どうなるんでしょね。

マンションは高さがある分、さらに、今まで何もなかった場所に突如ぽーんと建ってしまう。こういった物理的要因から、どうしても景観を損ねてしまうという特徴があるようですが・・。地元住民や元々の街並みを殺してしまうような都市計画はよくないですわな。日本がヨーロッパのように美しい街並みになるのは100光年経っても無理かも・・。

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«費用負担なしの建替え